直击现场
5月13日上午，2008年的第二次国有建设用地使用权出让揭牌仪式在武汉市土地交易中心举行， 以前略显拥挤的交易大厅今天却出奇地空出了很多位置，冷清的氛围弥漫了全场。最终公告的9宗土地，成交4宗，流拍5宗。
上午10点，揭牌仪式正式开始。交易大厅的屏幕上，五宗土地的“最高挂牌价”一栏显示空白，意味着这五宗土地 “流拍”。另三宗土地，马沧湖路的P（2008）013号、徐家棚街的P（2008）018号和汉宜路的P（2008）019号因在挂牌截止前十分钟内无人报价而直接成交，分别由湖北新长江置业有限公司以5660万元、湖北宏鑫房地产开发有限公司以610万元、武汉华汉投资管理有限公司以14950万元取得。而进入现场竞价的赵家条P（2008）021号地块唯一让人有些许期待，两家公司领取了号牌，然而结果却出乎意料。一轮叫价后，任拍卖师如何"煽动"，都无人应战，场面颇为尴尬。最后，该地块由湖北省铁路公司波澜不惊地取得，成交价为1.995亿元，楼面地价2685元/平方米。
此次揭牌全程不到30分钟，场面异常冷清。
 近三年1-5月武汉市主城区出让土地公告情况
土地上市步伐放缓，仍难烘托市场气氛
受到多方面市场因素的影响， 2008年1-5月，我市发布2次土地出让公告，共推出土地21块，无论是公告次数、土地宗数，还是土地面积都比2006年、2007年同期要少。这充分说明国土部门有意放缓了土地的市场投放量，但这一举措对市场氛围仍旧没有起到舒缓作用。
平淡成交原因：市场冷清，地块自身存在缺陷
本次成交的四宗土地，分布于武汉三镇，其中汉口2宗，武昌、汉阳各1宗，性质主要以居住用地为主。整体而言，此次成交的四宗土地平静成交的原因除市场观望气氛浓烈之外，地块自身也或多或少地存在一些缺陷。如位于徐家棚的P（2008）018号地块虽临徐东商圈其区位优势明显，但面积仅2.3亩，用地面积太小，对开发有着诸多制约；而位于解放大道旁、汉江之滨的硚口汉宜路P（2008）019号地块，可谓是难得的区位优良地块，却存在15776平方米的拆迁量，并有1862平方米的房改房按要求就地还建。位于赵家条的P（2008）019号地块在今年3月12日遭遇流拍。本次将土地起始价从26800万元降低到了19850万元，但仍旧存在周边道路不畅等缺陷故而平淡成交。
9宗地5宗流拍，武汉土地市场进入冰期？
本次揭牌仪式共推出9宗土地，最后成交4宗，流拍土地共5宗，其流拍土地面积达41.53万平方米（合622.8亩），占本次挂牌土地面积（702.4亩）的88.7%，报价价值共在20.67亿元左右，其流拍的地块宗数、面积以及价值等纪录打破了2005年7月26日创下的历史纪录。
（注：2005年7月26日，积玉桥E片、江达路、硚口路、肉联厂片等四宗过亿元土地流拍一度成为全国关注的焦点，也是本分析报告创立的最初诱因）
从我中心“土地市场热度”监控情况来看，本次土地揭牌的市场热度指数延续了3月12日的下降趋势，降到了历史最低：0.11，折射出市场冷清的迹象，难道武汉市土地市场从此进入“冰期”？本期报告将为您做重点解读。
近一年土地市场热度指数走势图
近一年成交土地楼面地价走势图
数据来源：武汉市城市规划咨询服务中心市场监控数据
2008年武汉市第2次挂牌出让国有建设用地使用权地块分布情况
流拍原因一：融资渠道被堵，土地流拍已成趋势
武汉此次的流拍并非偶然， 最近土地流拍之风潮已经开始在全国范围内蔓延。从深圳到上海、从广州到北京、从厦门到南京、从东莞到杭州等各地，自2007年10月以来的半年时间内，全国土地市场流拍达40幅之多，而且还都出现在房地产市场一线城市。尽管有不少土地市场仍然在交易，但大量土地都是以底价成交。这与2006-2007年全国各地“地王”频出的现象，有着天壤之别。
2006-2007年，房地产公司采取“用股市圈到钱，来推高土地的价格，囤积土地；然后用囤积的土地来推高上市公司价格，再向股市大量圈钱”模式，各地土地价格一次又一次地被推高，全国各地“地王”的纪录一次又一次被打破。随着政府新的土地政策出台及牛市的淡化而改变，土地市场及房地产上市公司的两大泡沫正逐步削减。新的再融资条件下，房地产开发商不仅难以从股市上获得大量囤地的资金，而且随着股价下跌，股本摊薄严重，再融资成本上升，房地产上市公司再融资获批的可能性也越来越小，这无疑大举挫伤了房地产开发企业的拿地能力，土地流拍也就在所难免了。
流拍原因二：市场观望情绪严重，直接波及土地市场
另一个原因是，2007年以来国内房地产政策发生了重大转变，将未来中国的房地产市场定位为一个民生的市场，是一个解决及改善全体人民住房条件的市场。因此，任何房地产市场的炒作，无论是炒住宅还是炒土地，都会受到政府的严厉打击。既然房地产市场被当作一个居民居住消费的市场，那么房价一定会以全体居民基本的支付能力为基础而回归理性。在这样的情况下，国内房地产市场价格岂能不回归理性而下跌吗？房屋的销售出现降温，购房者等待的心理自然会被市场下跌的趋势而进入观望状态。
当房价上涨时，土地的价格也会随之走高。同时，由于房地产生产的周期性，当房地产开发商预期房价会往下行时，也意味着土地的价格必然往下走。因此，土地市场的价格是房地产市场的价格先行指标，如果大量的土地流拍，如果全国土地市场的价格全面向下运行，也就预示着未来房地产市场的价格会走向哪里。在目前的情况下，开发商对房地产市场的预期并不乐观，自然会反映到土地市场上，这就是土地价格走低或土地流拍的根本所在。
流拍原因三：区域配套不完善，开发条件欠佳
本次流拍的五宗地，均离市区较远，基础设施尚不完善，且面积偏大，价格上也未有太大优势。其中桥口区长丰乡的P（2008）015号地块位于古田板块，离市区较远，区域道路、市政基础设施建设较为落后，周边临村民集体用地和农田，居住氛围差。珞狮路壕沟的P（2008）014号地块所在的南湖居住新城已拥有较成熟的居住氛围，但项目所在地临城中村和种子公司用地，居住氛围差，且用地规模较大。四新地区的P（2008）016号和P（2008）017号地块临近三环线，离市区较远， 虽然项目用地所在的四新组团将培育成为“市级生产服务中心和具有滨湖临江特色的高尚生态居住区”，但短期内相关配套市政基础设施建设无法完善，居住氛围欠缺，且两个地块用地面积均在10公顷以上，后者甚至将近20公顷， 开发规模较大，在房地产市场持续走冷的不利环境下，确实难有开发商敢涉足。马沧湖路的P(2008)012号地块，临近本次平静成交的马沧湖路的P（2008）013号地块。由于被道路分割为三个部分，给规划建设增加了一定难度；且临城中村用地，居住氛围欠佳。
结语
综上所述，受国家土地政策、金融政策、股市及楼市等宏观经济影响，一方面购房者观望情绪严重，导致市场供需关系发生了较大转变，另一方面房地产开发商融资渠道受阻且对市场预期略显悲观，导致土地市场的谨慎，因此土地流拍在所难免，房地产市场进入新一轮的调整期，并逐渐回归理性，朝着一个带有民生性质的居住消费市场良性发展。
在市场"冰封期"，国土部门应逐步推出一些优良地块暖市，以避免市场回暖之时的井喷现象。 |