一、直击现场
11月28日， 2007年武汉市第九次挂牌出让国有土地使用权揭牌仪式在武汉市土地交易中心举行，本次推出的7宗土地（公告共8宗， P（2007）048号地块因故延期）中6宗顺利成交，1宗流拍。
揭牌当天，土地交易大厅里几乎座无虚席。上午10时整，揭牌仪式正式开始。拍卖师首先对距挂牌结束前10分钟内无人报价的P(2007)041、P(2007)042、P(2007)047三宗土地进行了揭牌。3宗地分别位于青山区工人村11村272号、武昌区白沙洲堤后街、江岸区金桥大道竹叶山钢材市场，因报价均高于挂牌底价，按照挂牌规则，分别由湖北世纪东方房地产公司、瑞达信息安全产业股份有限公司和武汉竹叶山集团股份有限公司以6750万元、3060万元、13820万元取得。
接下来是对离挂牌结束前10分钟内有报价的土地进行现场竞价。位于武昌区中华路的P(2007)043号地块因其良好的区位条件吸引了3家开发企业竞相出价，拉开了揭牌当天激烈竞拍场面的序幕。该地块每次以20万元的幅度加价，其间也多次出现了“100万”、“200万”的大幅度加价，令坐席上传来阵阵喝彩。虽然拍卖师一再提醒竞价企业“核算土地成本、慎重评估效益”，“建筑有20米的限高”，但该地块仍然经历了87轮竞价，最终由湖北新长江置业公司以6080万元的价格获得。其楼面地价达到了5026元/平方米，成交总价高出起始价2670万元，涨幅达78%。
随后位于武昌区中北路的P（2007）044号地块将竞拍场面推向高潮，6家竞价企业在一番暗自揣测掂量后纷纷登场。在近50轮“100万”幅度的加价回合后，拍卖师建议降低加价幅度到“50万”，以“节省企业成本”。近百个回合过去后，三家企业鸣金收兵，竞拍场上剩余的三家企业仍然互不退让，摆出志在必得的架式。拍卖师多次即将落锤，却又让高举的号牌给拦下，让人倒吸一口气。最后，经过225轮的角逐，该地块由湖北洪顶置业有限公司以33200万元的总价获得，高出起始价一倍多，涨幅达136%。其楼面地价为6982元/平方米，折合每亩单价2087.67万元，创下我市土地市场楼面地价新高。
最后出场的是位于汉阳区汉阳大道的P（2007）045号地块。然而让人意外的是仅有一家企业参与竞拍。在短暂等待仍无其他企业加入竞拍后，拍卖师一锤落下，结束了当天的拍卖活动。武汉兆麟置业有限公司以总价11210万元将该地块拿下，楼面地价为2508元/平方米。
二、市场概况
中小居住地块为主流，本土企业力争“救命稻草”
本次共成交6宗土地，成交土地总面积10.69公顷（合160.3亩），可建建筑规模23.71万平方米，成交金额达74120万元。成交土地主要集中在武昌地区，共4宗，土地面积达6.60公顷，占成交总量的61.8%，汉口、汉阳各1宗，面积分别为2.3公顷（21.5%）、1.79公顷（16.7%）。从用地性质来看，以居住为主，其土地面积6.15公顷，占总成交土地规模的57.5%；其次为工业用地，其土地面积2.75公顷，占总成交土地规模的25.7%；第三为商业用地，土地面积1.79公顷，占16.8%。
就成交价而言，成交总金额7.41亿元相比起始价高出了2.21亿元，涨幅达到了42.5%，可见房地产开发商对土地争夺更多地表现在资本的较量。本次成交土地皆为中小地块，土地规模在0.55—2.75公顷之间，成为本土中小房地产企业生存的“救命稻草”。
就土地市场热度而言，尽管出现了1宗6家企业225轮竞价成交价增幅高达136%的“热门”土地，但因为出现多宗土地平静成交以及一宗土地流拍，最终此次揭牌的市场热度指数为0.95，相比前三次的1.64、1.55、1.44有所回落，市场理性正逐步回归。
工业用地第一拍，影响意义深远
P（2007）042号地块作为我市第一块公开出让工业用地顺利成交，标志着武汉市招拍挂出让工业用地的序幕拉开，一个新的土地时代正式开启。
工业用地采用“招拍挂”出让方式，此举可谓意义深远。从宏观层面来看，其意味着工业用地采用招拍挂出让方式后，全国所有经营性用地出让方式实现了统一，这标志着我国土地出让制度改革基本完成；工业用地价格的正常化，将对全国的投资增幅起到一定程度的抑制作用。从长远来看，企业取得工业用地的成本增加，将促使企业提高工业用地效益，从而抑制企业的圈地冲动，降低工业用地的需求。
对工业用地以市场价格机制的方式来规划与约束，既能够减少土地隐性闲置与浪费，也能够把一些利用产业政策审批工业用地投机的开发商清除出市场，提高土地的使用效率、增加土地的供给。同时，对工业用地出让方式加以限制将改变以低价土地吸引投资的策略，促使企业集约用地，从而增加房地产开发用地的资源。
面粉贵过面包，楼面地价再创新高
位于武昌中北路红岭片的P（2007）044号地块自然成为此次揭牌的焦点，在经过6家房地产公司激烈竞价之后以6982元/平方米的楼面地价成交，刷新了今年8月15日京汉大道义和巷地块6879元的楼面地价。
毋庸置疑，土地出让“招拍挂”导致价格不断攀高，羊毛出在羊身上，出于成本的考虑，开发商必然会不断上调房价，因此受害的不仅仅是普通购房者，土地部门也无可避免的成为“替罪羊”和“众矢之的”。房价上涨有很大的非理性因素存在，需要进行一定的控制。以目前的政策来看，“面粉贵过面包”的局面实则是对房地产政策最大的讽刺，抑制房价，金融、税收政策都在隔靴搔痒，其实真正的手段在于对土地的控制：一是加大土地供应的总体规模，来稀释过大的市场需求，以达到供需平衡；二是调整土地供应的结构，增加廉租房、经济适用房、“四限”土地等偏向中低收入家庭的供地规模；三是要研究探索土地“招拍挂”出让制度的完善方案，从源头控制地价。
三、地块分析
| P（2007）041号地块位于青山区工人村11村272号，规划净用地面积为22390平方米，规划用地性质为居住用地、生产防护绿地，容积率控制在2.0以内，可建总建筑面积约4.5万平方米。根据我市关于住房建设套型比例有关控制要求，地块处于我市确定的三级控制区内，其年度住宅审批套型建筑面积90平方米以下商品房建设规模占该区片商品房（不含经济适用房）审批总量的66%。成交总价6750万元，每亩单价200.98万元，楼面地价1507元/平方米，竞得人为湖北世纪东方房地产开发公司。 |
世纪东方再度瞄准青山，实至名归理性得地
P（2007）041号地块位于青山区工人村，所在街坊主要是以工业用地为主。随着青山区棚户区及危旧房改造的展开，政府将加大该地区基础设施建设的投入，城市人居、投资环境将日益改善，结合武汉市中环线逐步贯通、天兴洲大桥的建设，以及轨道交通五号线的开发，地块将拥有更为便利的交通。从地块自身来说，该地块紧邻城市规划道路，形状较规则，面积适中，适宜于开发建设。
湖北世纪东方房地产公司在取得青山P（2007）027、P（2007）028号两地块后，再度出击，平静而轻松竞得该地块，足以反映该公司对青山区开发建设的热情及对区域市场的信心。
同时，该地块开发存在的问题有：
1、地产商按规划条件确定的控制生产防护绿地范围及相关规定要求，负责生产防护绿地建设工作并承担相应费用，而此费用未计入出让价款中，这无疑将增加资金压力。
2、地块所在区域临近武钢工业生产用地，从环境卫生角度来看，一定程度上会影响居住环境质量，这将对住宅设计及绿化景观规划有更高的要求。
综观以上分析，该地块平静成交尚在情理之中，但随着青山区房地产市场的稳步发展，其市场潜力较大。
| P（2007）042号地块位于武昌区白沙洲堤后街，规划净用地面积为27500平方米，规划用地性质为工业用地，容积率控制在1.0以内，可建总建筑面积约2.75万平方米，建筑密度不少于30％。成交总价3060万元，每亩单价74.18万元，楼面地价1113元/平方米，竞得人为瑞达信息安全产业股份有限公司。 |
中心城区工业用地首次挂牌出让，价值充分显现
P（2007）042号地块位于我市规划确定的七个都市工业园之一的白沙洲都市工业园内，用地一面临规划道路，且紧邻规划中的二环线、三环线，周边主要城市道路有武金堤路、武咸公路等，对外出行便利，充分满足了工业对交通的需求。在用地性质方面，地块与周边用地工业性质较好地保持一致，有利于工业企业的集聚，达到资源共享的目的。此外，用地呈长方形，较规整，易于进行规划布局。以上利好因素是项目用地顺利成交的主要原因。
该宗工业用地采取“招拍挂”方式出让是我市落实《关于落实工业用地招标拍卖挂牌出让制度有关问题的通知》（国土资发[2007]78号）的具体体现，是在继2007年8月1日武汉经济开发区采取挂牌方式出让三宗工业用地后有一次新的尝试，标志着武汉工业用地出让走入了“阳光地带”。与此前工业用地协议出让相比，该地块价值有了一定幅度的提升，参照基准地价核算该地块土地价值为59万元/亩，在未考虑该地块内8个储油罐需搬迁、部分建（构）筑物尚未拆除等负面因素下，采取挂牌方式出让该地块每亩单价增加了15万元，可见在公开竞争机制下充分体现了土地价值。
从目前我市都市工业园发展来看，各园区土地资源十分紧缺，工业用地“招拍挂”制度的实行，将进一步推动园区健康有序的发展。
| P（2007）043号地块位于中华路和临江大道交叉口处，规划净用地面积为5499.12平方米，规划用地性质为商业，容积率控制在2.2以内，可建总建筑面积约1.2万平方米。成交总价6080万元，每亩单价737.09万元，楼面地价5026元/平方米，竞得人为湖北新长江置业有限公司。 |
摆脱流拍阴影，中华路地块顺利成交
P（2007）043号武昌中华路商业地块从区位条件来看，在本次揭牌中可谓是出类拔萃， “交通枢纽”、“亲水景观”、“底蕴厚重”、“商贸繁荣”等众多热门词汇均可用在此宗土地身上。回首过往，该地块曾不幸遭遇两次流拍，2003年6月24日的土地揭牌仪式，该地块与北侧的A地块分别入市，最终无人应价而流拍。三年后2006年8月17日的土地揭牌仪式上，在规划设计条件维持不变的情况下，两土地并宗后整体出让，同样未能摆脱流拍的阴影。对比分析，不难发现此次顺利成交的原因主要有：
1、4年前因为协议出让与招拍挂出让并存，获取土地的途径多样，“招拍挂”土地市场冷淡而遭遇流拍；如今协议出让土地被完全禁止，经营性土地唯有通过“招拍挂”方式才能取得，加之今年来房地产市场繁荣，中心城区土地资源日渐稀缺，开发商赢利空间增加等因素都促使了该地块的成交。
2、1年前，两宗土地捆绑上市，土地规模较大就意味着投入资金较大，对于资金回笼周期较长的商业地产而言，风险系数无疑变得更大；而此次出让，采取了分地块出让的策略，一定程度上降低了土地总价，同时也降低了资金风险，便于让更多的企业参与市场竞争。
3、从规划设计条件来看，相比前两次，此次做出了如下调整：减少了公共绿化用地面积，增加了建设净用地面积，同时将容积率由1.8提高到了2.2，可建建筑面积增加，将土地的起始楼面地价从3532元/平方米降低到了2819元/平方米，从而吸引了更多的开发商进入，这是促成此次成交的重要原因。
总体而言，该地块顺利成交，无疑对改善该地区乃至武昌江滩沿线城市面貌、完善城市功能起着十分重要的促进作用。商业性质的5026元/平方米的楼面地价，目前略显偏高，但优越的区位条件、巨大的发展潜力、投入产出效率高等因素综合评价，以发展的眼光来看，在未来两年内将是比较合理的，相信未来不久，A地块也将成为市场争夺的对象。
虽然本次拍卖顺利成交了，但对未来该地块的开发建设我们仍需谨慎。地块位于临江一线，黄鹤楼和龟山视线范围内，这些作为地块的优势条件但同时亦是限制因素，关于建筑高度、建筑景观界面的控制，以及与未来开发的A地块之间的协调等问题，都不能忽视。
| P（2007）044号地块位于洪山区中北路与北环西路交汇处，规划净用地面积为10601.98平方米，平均容积率为4.5，拟建总建筑面积约4.75万平方米，其中A地块用地面积为3920.43平方米（包含1009.38平方米轨道交通影响范围面积和1420平方米扩大用地面积），规划用地性质控制为商业金融业用地，容积率控制在4.8以内，拟建总建筑面积约1.88万平方米，建筑密度不大于30%；B地块用地面积为6681.55平方米，规划用地性质控制为居住用地，容积率控制在4.3以内，拟建总建筑面积约2.87万平方米，建筑密度不大于30%。根据我市关于住房建设套型比例有关控制要求，项目用地处于我市确定的一级控制区，其中套型建筑面积90平方米以下商品房建设规模不少于住宅总建筑规模的52%。成交总价33200万元，每亩单价2087.67万元，楼面地价6982元/平方米，竞得人为湖北洪顶置业有限公司。 |
区位优质地块，楼面地价再创新高
P（2007）044号地块位于洪山区中北路与北环西路交汇处，内环线以内，属于中北路公司总部区的中心区域，省政府及其直辖企事业单位分布于用地周边，各项基础配套设施完善，交通便捷，生态环境较好。极佳的区位优势吸引了6家竞价单位对该地块展开激烈的争夺，经过225轮竞价后，最终花落湖北洪顶置业有限公司，成交楼面地价高达6982元/平方米，再次打破8月15成交的位于江岸区京汉大道的P（2007）020地块创下的6879元/平方米楼面地价记录，令在场观摩的人群无不咋舌。
根据挂牌文件，该地块为危改项目，毛地出让，地块内建筑尚未拆除，土地成本未考虑组织拆迁费用，若考虑这些因素该地块楼面地价应更高。土地成本较高已成为不争的事实，在后期开发中开发单位还将承担较大的资金压力大，9月28日，国土资源部发布了《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》（国土资源部令第39号），规定受让人付清全部土地出让价款后，方可申请办理土地登记，领取国有建设用地使用权证书，这就意味着开发企业要想获取融资的话，需在支付完3.32亿地价款后才能申请土地抵押贷款。是什么原因使得开发企业对该地块产生如此大的吸引力并展开激烈竞争呢？主要有以下几方面原因：
1、形状规整，两面临路，商业价值高。项目用地呈长方形纵向纵深约50米，横向宽度约150米，易于不同用途用地进行分割和空间布局。同时用地两面临城市主要干道，有约200米的临街面，可进行底层商业开发，商业价值高。
2、交通优势明显。项目用地周边道路系统完善，紧邻的中北路和北环西路已形成，加之规划中的轨道交通4号线从用地旁边经过，且距用地不足700米还有轨道交通2号线站点，能给当今追求时间效率的人们提供更为便捷的交通。
3、区域高消费群体众多，对商品房及商业需求旺盛。用地周边省直机关、企事业单位、高档写字楼以及高校众多，将为用地提供较多的高端消费人群，届时在一定程度上减少项目的营销成本。
| P（2007）045号地块位于武汉市汉阳区汉阳大道以南、汉桥路以西，规划净用地面积为17885平方米，规划用地性质为居住用地、生产防护绿地，容积率控制在2.5以内，可建总建筑面积约44700平方米。根据我市关于住房建设套型比例有关控制要求，地块处于我市确定的二级控制区内，其年度住宅审批套型建筑面积90平方米以下商品房建设规模占该区片商品房（不含经济适用房）审批总量的60%。成交总价11210万元，每亩单价417.86万元，楼面地价2508元/平方米，竞得人为武汉兆麟置业有限公司。 |
平静中有势头，汉阳地价值得关注
P（2007）045号地块位于武汉新区的墨水湖北岸片区。目前，地块周边配套设施完善，居住、商业及行政办公氛围浓厚，景观资源亦相当丰富，这些都提升了地块居住品质。随着汉江两岸综合改造的实施，汉阳老城历史风貌区、江河连通工程的启动，轻轨线路的建成通车以及武汉新区的发展等一系列利好因素的影响，地块的发展潜力巨大。
从土地市场来看，地块位于汉阳中心城区片区，该片区房地产市场是我市整体楼市格局中发展比较迅猛的地区之一。该区片商品房销售均价一直呈上升趋势，目前销售均价在4700元/平方米左右，而本宗地块仅以2508元/平方米楼面地价成交，主要有以下几点原因：
1、根据挂牌文件，为解决月湖五期拆迁户安置问题，本项目开发完成后，必须将其中5350平方米房屋定向销售给武汉市土地整理储备中心指定的拆迁户或武汉市土地整理储备中心，同时存在有住宅标准控制和住房限价销售的问题。这在一定程度上给地产商的开发行为带来影响。
2、地块内有变压器一座，根据要求土地受让人应保证其原服务范围相应功能实现。同时，根据规划设计条件中的特殊要求，地块范围线内北侧控制10米的公用通道，作为对外联系的公共通道，这一定程度对地块的规划布局有所制约。
3、挂牌地块内扩大用地有建（构）筑物建筑面积约3328平方米，由受让人另行组织安置补偿，这一方面增加了用地的竞得成本，另一方面增加开发用地的投资风险。
| P（2007）047号地块位于江岸区金桥大道竹叶山钢材市场处，规划净用地面积为23000平方米，其中A地块用地面积为14500平方米，规划用地性质为居住用地，容积率控制在3.0以内，可建总建筑面积约4.35万平方米；B地块用地面积为8500平方米，规划用地性质为商业用地，容积率控制在2.0以内，可建总建筑面积约1.70万平方米。根据我市关于住房建设套型比例有关控制要求，地块处于我市确定的二级控制区内，其年度住宅审批套型建筑面积90平方米以下商品房建设规模占该区片商品房（不含经济适用房）审批总量的60%。成交总价13820万元，每亩单价400.58万元，楼面地价2284元/平方米，竞得人为武汉竹叶山集团股份有限公司。 |
无人争锋，竹叶山地块理性成交
P(2007)047号地块位于武汉市江岸区金桥大道竹叶山钢材市场。竹叶山村为我市确定的15个“城中村”改造试点村之一，在其改造规划中该地块被定位为产业用地。但由于钢材市场带来的交通、景观和噪音等问题，与整个后湖地区总体发展定位之间存在一定的矛盾。后经相关部门讨论决定，由竹叶山村民委员会申请将其产业用地进行挂牌交易，将钢材市场用地结合周边用地情况按规划要求进行整体规划，进行整体一次性挂牌。
该地块西面紧临进入后湖地区的咽喉要道金桥大道，交通便捷，区位条件较好。随着后湖新城建设步伐的加快，区域内逐渐形成了良好的居住氛围，但是穿插其中的"城中村"用地无疑破环了区域的居住质量，并且区域内公共配套设施不足。随着此次P(2007)047号地块顺利成交，即将动土的居住新楼和商业新城将对推进“城中村”改造工作、改善区域面貌、完善城市功能起十分重要的促进作用。
武汉竹叶山集团股份有限公司此次以13820万元的价格取得该土地，其楼面地价2284元/平方米，与周边目前的房地产市场价格基本相符。规划设计条件中对道路交叉口街头绿地的设置和对金桥大道沿线建筑的景观要求反映了城市规划对改善区域环境、提升城市景观质量水平的重视。随着区域形象的不断优化，区域配套设施的完善，该项目只要解决好拆迁安置问题，必将成为人们购房置业的理想选项，前景较为看好。
（本文图中的基础地形图版权归武汉市勘测设计研究院所有）
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