一、直击现场

　　9月25日，2007年武汉市第八次挂牌出让国有土地使用权揭牌仪式在武汉市土地交易中心举行，本次推出的4宗土地（公告共5宗，P（2007）032号地块因故延期）全部顺利成交。
　　揭牌当天，来自30余家房地产开发企业的代表200多人将土地交易大厅坐得满满当当，甚至连过道都挤满了前来观摩的人。上午10时整，揭牌仪式正式开始，在揭牌之前拍卖师陈少湘向在场的开发企业宣读了风险提示，并一再强调关于《物权法》10月1日开始实施后对社会拆迁造成的影响，旨在提醒开发企业在拿地之前明确用地内社会拆迁情况。与往常不同的是，这次土地揭牌中拍卖师陈少湘可以随时改变每次加价的幅度。
　　由于本次推出的4宗土地在离挂牌结束前10分钟内均有报价，故需进行现场竞价。首先进行现场竞价的是位于江汉区王家墩中央商务区（CBD）东北部入口处的P(2007)036号地块。该地块由青年路、常青路、淮海路、云彩路围合区域内的六个地块构成，属王家墩CBD范湖启动区，吸引了五家开发企业竞相出价，掀开了揭牌当天激烈的竞争场面。该地块每次以200万元的加价幅度加价，期间出现了数十次“1000万”大幅度加价，在一定程度上加快了竞价的进程。虽然拍卖师陈少湘一再提醒竞价企业“投资有风险，举牌要谨慎”，但该地块仍然经历了580轮竞价，竞价从10：15一直持续到11：40方才结束。最终由华润置地（武汉）有限公司以269200万元的价格获得。其楼面地价达到了6208元/平方米，该成交总价高出了起始价124200万元，涨幅达85.7%。
　　位于江汉区常青路与青年路交叉口的P(2007)037号地块将建一个能容纳2000人会议的五星级酒店，两家开发企业对该地块以每次100万元的加价幅度加价，仅经两轮竞价，广州市嘉裕房地产发展有限公司就以21200万元的价格轻松竞得，其楼面地价为3030元/平方米，折合每亩单价535.36万元。
　　接下来位于汉阳大道、鹦鹉大道、拦江路、北城路、南城路组成的围合区域及鹦鹉大道与拦江路交汇处东南角的P（2007）038号地块进入了现场竞价，该地块有三家开发企业竞相出价，以每次200万元的加价幅度加价，拍卖师反复提醒竞价单位该地块“有建筑面积控制”、“有限高”、“有19.5万平方米的拆迁”，但竞价仍就持续了77个回合，最终福星惠誉房地产公司以122500万元的总价获得，其楼面地价为3712元/平方米，折合每亩单价713.4万元。
　　最后位于桥口区建一路2号的P（2007）039号地块进入了现场竞价，6家开发企业以每次100万元的加价幅度展开竞价。尽管该地块存在较重的拆迁（58046平方米）任务，但丝毫没有改变开发企业拿地的热情。在经过342轮的激烈竞价后被武汉融侨房地产开发有限公司以77200万元的总价拿到，该成交价高出起始价38000万元，涨幅达97%。其最终成交楼面地价也达到5009元/平方米，折合每亩单价834.83万元。

二、政策观察

国土部下发通知:加大闲置土地处置力度
　　国土资源部9月13日下发《关于加大闲置土地处置力度的通知》，要求加大闲置土地，特别是房地产开发领域土地闲置处置力度。 
　　近年来，各地积极贯彻落实国家加强土地调控的一系列政策措施，取得了明显成效。但是，在一些地方、部分行业特别是房地产开发领域土地闲置问题突出，处置不力，直接影响了土地调控的效果。为此，国土资源部要求，各地要严格按照《土地管理法》、《城市房地产管理法》、《闲置土地处置办法》和《国务院办公厅转发建设部等部门关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知》（国办发(2006)37号）有关闲置土地处置的规定，加快处置利用闲置土地。土地闲置费原则上按出让或划拨土地价款的20%征收；依法可以无偿收回的，坚决无偿收回。对于违法审批而造成土地闲置的，要在2007年年底前完成清退。能够恢复耕种的要恢复耕种，不能恢复耕种的纳入政府土地储备，优先安排开发利用。
　　与此同时，实行建设用地使用权“净地”出让，出让前应处理好土地的产权、补偿安置等经济法律关系，完成必要的通水、通电、通路、土地平整等前期开发，防止土地闲置浪费。合理确定建设用地使用权出让的宗地规模，缩短开发周期。未按建设用地使用权出让合同约定缴清全部土地价款的，不得发放土地使用证书，也不得按土地价款缴纳比例分期发放土地使用证书。
　　国土资源部要求各省、自治区、直辖市国土资源管理部门切实加强本地区闲置土地处置工作的监督、检查和指导，要立即采取有效措施，组织力量，集中开展闲置土地专项清理处置，并于２００８年６月底前，将闲置土地清理处置情况报国土资源部。
　　值得关注的是，该通知还要求，“合理确定建设用地使用权出让的宗地规模，缩短开发周期”，此举可能给各地类似“地王”的大地块整体出让划上句号。

我省“土地执法百日行动”全面展开
　　9月18日下午，在洪山礼堂召开了湖北省人民政府新闻办公室第十九次新闻发布会。湖北省委宣传部外宣办副主任李武育主持了会议，省国土资源厅厅长杜云生就湖北省土地执法百日行动的意义及部署安排情况进行了通报。
　　湖北省国土资源厅厅长杜云生在讲话中传达了国土资源部土地执法百日行动会议的主要精神。为有效遏制土地违法违规现象有所上升的态势，进一步落实最严格的土地管理制度，坚守18亿亩耕地红线，保证国家土地法律法规的贯彻执行，确保中央土地调控政策的有效实施，根据国务院领导指示要求，国土资源部决定从9月15日至12月25日，在全国集中开展查处土地违法违规行为百日行动，于9月13日召开了会议，会议的主要目的是落实党中央、国务院关于加强土地调控的决策精神，部署以查处“以租代征”为重点的全国土地执法百日行动，巩固土地市场治理整顿成果。
　　杜云生厅长在讲话中强调，湖北省土地执法百日行动要根据国土资源部确定的三个重点、三个阶段，结合本省实际，坚持从严检查、从严纠正、从严处理的原则，按照标本兼治的要求，从今天开始全面展开。为确保“百日行动”工作任务的落实，当前要抓好加强领导，明确责任；抓好关键环节，注重实际效果；加强宣传教育，营造良好氛围；认真总结经验，切实加强整改几项重点工作。

央行：第二套(含)以上住房贷款首付不低于40%
　　中国人民银行、中国银监会9月27日晚间联合下发关于加强商业性房地产信贷管理的通知。根据通知，对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套(含）以上住房的，贷款首付款比例不得低于40%。
　　通知指出，将严格住房消费贷款管理。商业银行应重点支持借款人购买首套中小户型自住住房的贷款需求，且只能对购买主体结构已封顶住房的个人发放住房贷款。对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以下的，贷款首付款比例（包括本外币贷款，下同）不得低于20%；对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的，贷款首付款比例不得低于30%；对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套(含）以上住房的，贷款首付款比例不得低于40%，贷款利率不得低于中国人民银行公布的同期同档次基准利率的1.1倍，而且贷款首付款比例和利率水平应随套数增加而大幅度提高，具体提高幅度由商业银行根据贷款风险管理相关原则自主确定，但借款人偿还住房贷款的月支出不得高于其月收入的50%。
　　通知称，将严格房地产开发贷款。对项目资本金（所有者权益）比例达不到35%或未取得土地使用权证书、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证和施工许可证的项目，商业银行不得发放任何形式的贷款；对经国土资源部门、建设主管部门查实具有囤积土地、囤积房源行为的房地产开发企业，商业银行不得对其发放贷款；对空置3年以上的商品房，商业银行不得接受其作为贷款的抵押物。
　　通知要求商业银行不得向房地产开发企业发放专门用于缴交土地出让金的贷款。对政府土地储备机构的贷款应以抵押贷款方式发放，且贷款额度不得超过所收购土地评估价值的70%，贷款期限最长不得超过2年。
　　通知对商业用房购房贷款进行规范，要求利用贷款购买的商业用房应为已竣工验收的房屋。商业用房购房贷款首付款比例不得低于50%，期限不得超过10年，贷款利率不得低于中国人民银行公布的同期同档次利率的1.1倍，对以“商住两用房”名义申请贷款的，首付款比例不得低于45%。
　　通知要求商业银行应密切监测房地产价格变化及其对信贷资产质量的影响状况，切实加强商业性房地产信贷管理和内控机制建设，积极防范房地产信贷风险。

三、市场概况

大规模土地成交，城市宝地相继出手
　　本次成交4土地，成交土地总面积34.96公顷（合524.4亩），建筑规模98.77万平方米，成交金额达49.01亿元。成交土地主要集中在汉口和汉阳两大地区，其中汉口地区共3宗，土地面积达23.51公顷，占成交总量的67.3%，汉阳中心城区1宗，面积为11.45公顷，占32.7%。
　　本次成交土地主要以王家墩商务区、汉阳历史风貌区两大项目为主，由多个地块组成，规划性质涉及居住、商住、图书展览、贸易咨询、旅馆业、金融业等性质。本次成交土地规模较大，规模最大的为14.71公顷。成交容积率主要在3.0左右，最高的为4.7（位于王家墩商务区范湖启动区）。就成交价而言，成交总金额49.01亿元相比起始价高出了17.8亿元，涨幅达到了57%，可见房地产开发商在土地争夺方面的竞争越来越激烈。

房地产持续高烧，福利性住房呼声加大
　　因为本次出让的土地王家墩、汉阳旧城风貌区项目、以及临江的抗菌素厂地块地理位置十分优越， 吸引了来自香港、福建以及武汉本土的众多著名房地产商，为争夺这些城中宝地激烈竞争，其表现出来的“热情”，甚至令拍卖师陈少湘都觉得“不理性”。拍卖的地价越高必将成为房价高涨的借口，其最终也将由老百姓为其买单。这样的局面一方面与实力雄厚的房地产商进入武汉导致竞争激烈有关，另外一方面土地出让中“价高者得”的方式有待修正。
　　房地产市场或行业的出现及发展是市场经济发展的必然产物，并不是中国特有的市场或行业，而基本规律和属性并没有任何不同。不外乎房地产在经济学意义上的投资属性与消费属性并重、在社会学意义上的福利属性与产品属性共存的根本特性，才决定了与一般市场性行业不同的特征和现象。
　　曾一度有观点认识房价的飞涨是供不应求造成的结构性失衡，可是近年来各大城市政府大幅度提高土地供应并没有以此来“稀释”需求从而降低房价，出现了“地价越高，房价越高，房价越高卖得越好”的现象。因此，可以认为房地产的问题已不是简单的供求关系可以左右的。
　　房地产的根本问题就是要解决好商品属性与福利属性的关系，房价高低只是房地产的表面现象，不从根本上进行调控，单纯从调剂供求、成本公开、限制期房销售这些表面文章上进行调控，不可能解决根本问题，并且还会混淆调控的根本目的。改革开放近30年来的物质成就已经为扩大社会福利体系提供了充分的物质条件，而只要有足够的福利投入，房地产才不会成为社会的疑难杂症。因此，建立一套完善的住房保障体系才是解决房地产问题的“良方”。

四、地块分析

                                        　　　　 　 

 

                                      
　　　　　　　　　　　　　   　 

　　P(2007)038号地块地处汉阳老城区，是武汉新区汉阳旧城风貌区的启动工程。作为武汉新区开发建设的重点项目，汉阳旧城风貌区规划定位为武汉市第一个融居住、商业、旅游为一体，具有浓郁地方文化特色的综合区域。随着琴台大剧院、琴台文化艺术中心景观工程、月湖文化主题公园、汉阳江滩、汉商“银座”等重点项目，以及梅子路、月湖大道等一批市政基础设施工程的逐步建设，特别是世茂集团重金打造的锦绣长江浮出水面，汉阳老城区内的地块开发热度不断升温。
　　与其它地块相比，038号地块的最大特点在于“带方案挂牌”，规划方案作为挂牌文件的组成部分，规划设计条件对5宗土地的建筑风格提出了明确要求，其中A、B地块对建筑平面形式、屋顶形式、门窗形式、建筑色彩、高度、街道尺度、景观等诸多内容提出了具体要求。A地位为汉阳旧城风貌区的“风貌核心区”，“民居式”的建筑形式加上“商业化”的运作模式将是其开发方向，“都市文化旅游品牌”和“老汉阳历史文化展示窗口”是其开发目标；B地块是“风貌协调区”，延续旧城风貌历史形态、衔接风貌核心区与城市是其开发重点。“带方案挂牌”要求土地竞得人基本按照挂牌文件中的方案进行建设，开发方的自由发挥弹性余地较小。
　　“带方案挂牌”的供地方式在我市实行土地“招牌挂”以来尚属首次，利于城市建设按照规划有序进行，而对于汉阳旧城风貌区这一特定建设项目来说，此种方式对风貌区的特色营造具有一定积极意义。
　　经市人民政府批准，汉阳旧城风貌区项目已列入危房改造计划。根据《市人民政府关于加强危房改造项目建设用地管理工作的通知》（武政[2003]32号）精神，该项目可享受危房改造的相关优惠政策。
　　由于地处老城区，对于开发企业来说，038号地块存在拆迁成本高的现实问题。经汉阳区拆迁安置协调服务工作领导小组测算，该地块拆迁费用及前期工作成本约需10.68亿元，其中拆迁费用约需10.6亿元，前期工作成本约需要800.35万元。根据武汉市拆迁形势，目前社会拆迁难度不断加大、拆迁成本不断提高、拆迁周期不断延长，该项目实际发生的拆迁费用还有可能加大。《物权法》即将于10月1日起正式实施，国家正在研究制定的《城市房屋拆迁管理条例》可能会对现行拆迁政策进行较大调整。038号地块713.4万元/亩的地价与3712元/平方米的楼面地价比较适中，该项目预计将会成为本土实力企业福星惠誉继水岸星城后的又一代表力作。


                                    　　　　　      

　　P（2007）039号地块位于硚口区建一路2号，地处汉江一线的黄金地段，也是今年成交的第5宗汉江一线地块。大量的汉江一线地块入市标志着《汉江两岸综合开发建设规划》提出的城市滨水区复兴正在加速推进，而硚口是汉江两岸开发建设的重点和排头兵，拟通过对汉江北岸环境建设和用地功能的调整，创建以历史文化和滨水生活为特色的优美风景线，将汉江北岸改造成为集生态居住、商贸旅游于一体，体现江城文化特色的现代化城市滨水社区。
　　039号地块外形规整，距离宗关轻轨站点约400米，交通便利，自身条件优越。美中不足的是该地块为原抗菌素厂片，同样存在约5.8万平方米的拆迁量，预计拆迁资金约2.3亿元。从市场角度来看，与周边近期成交地块相比， 834.83万元/亩的平均地价与5009元/平方米的楼面地价略显偏高，如今年4月30成交的汉钢片楼面地价3884元/平方米，4月24日成交的第二面粉厂片楼面地价2654元/平方米；用地一路之隔的在售楼盘丽水康城均价约为6800元/平方米。但纵观近几次土地揭牌情况，武汉土地价格呈现出快速增长态势，结合该地块自身种种优势，其增值潜力较大，期待融侨集团倾力打造出具有滨水特色的高品质现代居住楼盘。


　　　　　　　　　　　　　　
　　                                               　（本文图中的基础地形图版权归武汉市勘测设计研究院所有）