一、直击现场

　　9月4日， 2007年武汉市第七次挂牌出让国有土地使用权揭牌仪式在武汉市土地交易中心举行，本次推出的8宗土地（公告共10宗， P（2007）032、P（2007）035号地块因故延期）全部顺利成交。这是继8月15日开发企业疯狂购地后的半个月左右时间内的又一次大规模供地，同样引来了社会各界的关注和重视。
　　揭牌当天，来自30余家房地产开发企业的代表200多人将土地交易大厅坐得满满当当，甚至连过道都挤满了观摩的人。上午10时整，揭牌仪式正式开始，不同往常的是在直接揭牌之前拍卖师陈少湘向在场的开发企业宣读了交易中心拟定的风险提示，主要内容是关于《物权法》10月1日开始实施后对社会拆迁造成的影响，旨在提醒开发企业在拿地之前明确用地内社会拆迁情况。揭牌按照由易到难且遵循一般顺序的原则进行，拍卖师陈少湘首先对距挂牌结束前10分钟内无人报价的P(2007)029、P(2007)030、P(2007)031三地块进行了揭牌，3宗地分别位于江汉区解放大道1409号、洪山区关山街彭王村、桥口区简易路126号，因仅一家报价且高于挂牌底价，按照挂牌规则，分别由湖北南国创新置业有限公司、武汉招银物业有限公　　司和湖北昌泰房地产开发有限公司以26450万元、15210万元、8900万元取得。
　　按照活动顺序，接下来对离挂牌结束前10分钟内有报价的土地进行现场竞价。位于青山武汉科技大学内的P(2007)033号地块因其浓厚的文化氛围吸引了四家开发企业竞相出价，掀开了揭牌当天激烈的竞争场面。该地块每次以10万元的加价幅度加价，期间也多次出现了“100万”、“500万”、“800万”、“900万”不同幅度的大幅度加价，在一定程度上加快了竞价的进程。虽然拍卖师陈少湘一再提醒竞价企业地块内有“拆迁和商品房优先出售给武汉科技大学”等注意事项，但该地块仍然经历了128轮竞价，最终由武汉高建建筑安装工程公司以13290万元的价格获得。其楼面地价达到了3340元/平方米，该成交总价高出了起始价5920万元，涨幅达80%。
　　接下来位于洪山区东湖路的P（2007）034号地块进入了现场竞价，该地块在竞价前已超出起始价900万元，预示了该地块备受开发企业关注，接下来7家开发企业对此展开了生死搏杀。在经过50余个回合10万元最低加价热身之后，开始出现“50万”、 “100万”、“200万”相对大额度的加价，由于最后竞价的两家开发企业举牌特点鲜明，一个仅以“10万”、而另一个以“50万”、“100万”连续加价，以致他们只用举牌，而报价则由拍卖师陈少湘代劳，在你来我往的竞价中，现场气氛逐渐升温，经过242轮的角逐之后，武汉博昊投资有限公司以9940万元的总价获得，该成交价高出起始价5830万元，涨幅达141%。其楼面地价为4102元/平方米，折合每亩单价1039.21万元。
　　位于江汉区马场角路与马场一路交汇处的P（2007）026号地块的竞争在6家开发企业之间展开，该地块成为揭牌当天的焦点之一。有的竞价单位每次以“10万”连续加价，有的每次以“100万元”加价，偶尔穿插“1000万元”，显出志在必得的姿态。在竞价194轮之后，该地块“花落” 武汉万科天诚房地产开发有限公司，成交价为19070万元，楼面地价为5287元/平方米，在区域内创下楼面地价新高。
　　接下来位于青山区第40街坊的P（2007）027号地块也上演了上述P（2007）026号地块揭牌加价那一幕，将竞拍现场推向了又一个高潮，该地块在经过269轮竞价后，由湖北世纪东方房地产公司以7360万元的总价竞得，楼面地价高达4971元/平方米，同样创下该区域楼面地价新高。最后一宗土地P（2007）028号地块位于青山区第45街坊，与P（2007）027号地块仅一路之隔，引来了8家企业的竞争，看似紧张激烈的竞争即将开始，但该地块却意外地在短暂的53轮竞价之后同样被湖北世纪东方房地产开发有限公司以3200万元的价格收入囊中，楼面地价为3854元/平方米，比P（2007）027号地块少了1117元/平方米。

二、政策观察

我国土地利用现状分类第一次有了“国标”
　　中华人民共和国质量监督检验检疫总局和中国国家标准化管理委员会日前联合发布《土地利用现状分类》，标志着我国土地利用现状分类第一次拥有了全国统一的国家标准。
　　《土地利用现状分类》国家标准采用一级、二级两个层次的分类体系，共分12个一级类、56个二级类。其中一级类包括：耕地、园地、林地、草地、商服用地、工矿仓储用地、住宅用地、公共管理与公共服务用地、特殊用地、交通运输用地、水域及水利设施用地、其他土地。
　　《土地利用现状分类》国家标准确定的土地利用现状分类，严格按照管理需要和分类学的要求，对土地利用现状类型进行归纳和划分。
　　一是区分“类型”和“区域”，按照类型的唯一性进行划分，不依“区域”确定“类型”；
　　二是按照土地用途、经营特点、利用方式和覆盖特征四个主要指标进行分类，一级类主要按土地用途，二级类按经营特点、利用方式和覆盖特征进行续分，所采用的指标具有唯一性；
　　三是体现城乡一体化原则，按照统一的指标，城乡土地同时划分，实现了土地分类的“全覆盖”。
　　《土地利用现状分类》国家标准出台，是我国土地资源管理的一次历史性突破。迈出这一步，为今后科学划分土地利用现状类型提供了技术保障，对于国家掌握真实的土地资源数据、全面摸清土地资源利用家底、为国土资源科学化管理乃至国民经济宏观管理决策提供科学的数据支撑具有重大意义。

三、市场概况

成交总体情况概述
　　本次成交8宗土地，成交土地总面积110859.13平方米（合166.28亩），成交建筑规模38.99万平方米，成交金额达103420万元。此次成交土地主要集中在汉口和武昌，汉口地区共3宗，土地面积达56988.34平方米，占成交总量的51.4%，武昌中心城区5宗，面积为53870.79平方米，占48.6%。按用地性质分，居住用地6宗，居住兼容其他用地2宗；居住类用地按住房建设控制区片分，位于一级控制区1宗，二控制区5宗、三级控制区2宗。
　　本次成交土地基本位于二环线以外，其容积率主要集中在3.0左右，最高的为4.5位于中心城区解放大道沿线。由此可以看出，中心城区土地资源日渐稀缺，容积率逐渐偏高，土地利用率越来高，而中心城区以外的土地容积率也呈现出逐渐提高的趋势。就成交价而言，成交总金额103420万元相比起始价高出了26840万元，涨幅达到了35%，可见房地产开发商在土地争夺方面的竞争越来越激烈。

土地放量，地价猛涨，土地市场呈现繁荣
　　截止9月4日揭牌，今年武汉市已通过“招拍挂”的形式向市场供应土地36宗，成交土地面积156.92公顷，可建建筑面积达到526.77万平方米，成交总额145.44亿元，该成交金额已超过了2001年以来武汉土地市场任何一年的总成交金额。主要原因有三点：
　　1、2006年“国六条”出台以来，土地管理部门为抑制房价加大了土地供应的力度和规模，致使成交总价出现高值。
　　2、武汉作为中部崛起的重要战略城市的市场潜力被各界投资者所认可，大量的“热钱”从一线城市涌向武汉这样的二线城市，导致土地市场竞争更为激烈，土地价格必定会被幅度抬升，导致成交总额的偏高。
　　3、《物权法》的即将实施，对土地市场放量、地价上涨也起到了一定的推波助澜的作用。一方面加速了地方政府、房地产开发商争相抢在《物权法》实施前对存在大量拆迁的土地进行交易，以降低房屋拆迁沟通成本和时间周期。另一方面，《物权法》的出台坚定了市民投资不动产的信心。
　　纵观2007年武汉土地市场，土地放量加大，土地总价、楼面地价、涨幅等记录频频被打破，流拍率降低，市场呈现一片繁荣，显示出强劲的市场潜力。特别是最近一个月，土地热度指数出现了前所未有的高值，此次揭牌其热度指数也达到了1.55，甚至有两宗土地热度指数突破了2.0。

四、地块分析


                                     

新华西路地块瑕不掩瑜，万科成为旧改新成员
　　P(2007)026号地块位于江汉区马场角路与马场一路交汇处，处于新华西路、新华下路和发展大道所围合区域内，通过马场路和马场一路与相临城市主干道连接，区位优越、交通便利。且该区域东有菱角湖，西有武汉博物馆，北有汉口火车站，并与已经启动建设的王家墩商务区CBD毗邻，酒店、商场、医院、学校等配套服务设施完善。该地区的建设不仅体现了城市的经济实力和开放程度，同时由于其处在金融一条街和商业区的自然延伸和归结的区域，其优越的地理位置使之成为进入中心城区的门户和对外联络的窗口，自然成为我市热点开发区域。
　　该地块属于武汉市土地中心土地储备计划范围内的地块，属于新华西路旧城改造范围。新华西路地区是武汉市政府2002年11月就推出的大规模实施旧城改造拆迁的土地储备项目，是我市较早运用土地储备制度实施经营城市战略的试点项目之一，影响较为广泛。目前周边土地已相继出让并进行了开发建设。
　　此次P(2007)026号地块顺利成交，无疑对改善该地区城市面貌、完善城市功能起着十分重要的促进作用。5287元/平方米的楼面地价与周边正在销售的楼盘均价6500元/平方米相比，目前略显偏高，但优越的区位条件、巨大的发展潜力、不存在拆迁以及武汉目前快速发展的房地产市场趋势等因素综合评价，预计建成后房屋售价1万元/平方米以上将成为未来两年的主流价格。
　　该地块的瑕疵在于用地范围内存在过境电杆数根，需由竞得人自行负责办理拆除或迁移相关手续，并另行承担由此产生的相关费用。其次是地块虽两面临路，但马场路（现状7米）、马场一路（现状3.5米）均未按规划形成，交通优势暂时未能完全体现。这小小的瑕疵相对其他较好的优势来说，可以用“瑕不掩瑜”来形容，这也是导致该地块被6家开发企业长达近200轮争夺、成交价相比起始价涨幅高达81.6%的根本原因。

世纪东方高价拿地，梅开二度成焦点
　　P（2007）027号、P（2007）028号地块分别位于青山区第40、45街坊，中间仅建设三路一路之隔，此两宗地同时出让并吸引了多家开发企业，最终由湖北世纪东方房地产公司取得，并创下区域楼面地价新高。4971元/平方米的楼面地价相比相邻地块（2004年华通机电集团有限公司以886元/平方米楼面地价获得的居住兼容商业含小学还建用地）高出了4-5倍。即使考虑周边环境不断改善、地块规模较小以及未来将开通轨道交通5号线等利好因素，该楼面地价处在房价、地价相对较低水平的青山，也略显虚高。
　　虽然两宗地相距很近，但楼面地价相差1117元/平方米，悬殊较大。造成此种现象的原因主要有以下两方面：
　　1、在地块设计方面，P（2007）028号地块较难设计。该地块为“T”字形，其南北最小面宽仅为36米，加上退让周边建筑、道路间距，可设计空间较小，在最大容量设计的情况下，会出现大量东西向户型，影响销售，而P（2007）027号地块在此方面限制因素较小。
　　 2、与P（2007）027号地块提前竞拍有关。由于两地块仅一街之隔，参加竞拍的企业大部分相同，在未获得条件较优的P（2007）027号地块的情况下，综合考虑该地块的弊端会影响未来开发利润，导致其他开发企业提前退出竞拍，致使P（2007）028号地块地价低于 P（2007）027号地块。


                                                    

　　P(2007)030号地块位于洪山区关山街彭王村，目前地块内现状住宅多为7层楼以下，建筑密度大，房屋质量普遍较差。用地内部交通联系主要依靠住宅之间的小路，道路狭窄，仅供人行和自行车、摩托车等通过。地块内基本没有生活配套设施，特别是基础环境卫生配套设施（垃圾收集、公厕）等缺乏，导致卫生条件比较恶劣。为此，武汉市政府将其确定为危旧房改造项目，以其通过土地“招拍挂”筹集危改资金。根据武汉市危改政策，危改项目享受一定的优惠政策，土地出让价格以拆迁成本及前期工作成本之和作为挂牌底价。
　　从该地块的区位来看，处于华中科大学、中国地质大学和喻家山围合的范围内，有着浓郁的文化教育氛围和丰富的自然景观资源，周边有鲁巷广场等商业配套设施，以及省中医院、关山医院等医疗配套设施，加之受到“光谷”产业园、富士康基地建设的影响，区域开发条件成熟且潜力较大。但就地块自身条件而言，却也存在较多不足：
　　1、与其他危改项目一样，拆迁难是阻碍项目进度的最大问题。该地块内现有房屋总建筑面积约4.87万平方米，其难度可见一斑。
　　2、周边道路尚未按规划形成，交通不便，出行仅仅借助用地南面的一条公共通道与鲁磨路相连。
　　武汉招银物业有限公司此次以15210万元的价格取得该土地，其楼面地价1805元/平方米，与周边目前的房地产市场价格基本相符。4.0的高容积率也反应出了城市规划对危改项目资金平衡的大力支持。总体而言，该项目只要解决好拆迁和交通出行问题，必将成为周边高校和“光谷”白领购房置业的理想之地，从而提升区域城市形象和社区文化，其前景较为看好。


                                             

滨江地块平静成交，地块价值未能充分体现
　　P(2007)031号地块位于桥口区简易路126号，与汉江仅200米之隔，视野开阔，汉江美景可尽收眼底，此外用地周边还有现代人追求的快捷的交通——轨道交通一号线，区位优势优越不言而喻。相比这两次土地市场的交易情况以及历来开发商对滨江、轨道交通沿线地块的青睐，加之地块规模适中，对开发企业进入门槛要求较低，该地块以1607元/平方米的楼面地价直接平静成交，出人意料之外。
　　从区域发展来看，地块位于“两江四岸”之汉江北岸，在武汉市、桥口区政府着力将“两江四岸”打造成为代表武汉滨水特色和荆楚风韵的标志性中心景观区的今天，其开发潜力有目共睹。然而此次以相对较低的价格成交可能与用地内存在建筑面积约2662.87平方米建（构）筑物、建筑面积约68.99平方米公厕以及城市控制规划道路范围内约562.27平方米建筑面积建（构）筑物需要受让人承担拆迁并给予补偿有关，这在一定程度上增加了土地成本，致使该地块以差强人意的结果成交。
　　虽然用地存在一定程度的瑕疵，但优越的区位优势，在今天青山区地块楼面地价都达到近5000元/平方米的市场背景下，其土地价值未得到充分的市场体现。


                                

武科大三地块顺利出让，教职工住宅条件有望改善
　　P(2007)033号地块位于青山武汉科技大学内，由三个地块组成，该地块是武汉科技大学为进一步改善学校教职工住宅条件而将其进行拆迁改造的项目。地块所处的建设一路至建设四路一带，形成了以建二商场为核心的商业和居住社区。项目用地所在的街坊，主要是教工生活区，居住配套设施、生活环境、交通出行等条件比较优越。青山区一直以工业发达而闻名，但随着武汉市产业结构调整和市政府“退二进三”政策的实施，政府将加大该地区基础设施建设的投入，城市人居、投资环境将日益改善，以及武汉市二环线逐步贯通，地块将拥有更为便利的交通。从地块自身来说，三个地块都紧邻城市规划道路、形状规则、面积适中，地块四周均为武汉科技大学的生活区，十分　　适宜建设居住楼盘。因此，该地块无论是从区域发展、周边配套还是自身条件来说，开发条件都十分优越，这也是4家房地产开发商激烈争夺此地块的重要原因。
　　该项目开展存在的问题有：
　　1、A、B、C三地块均有建（构）筑物尚未拆迁，其建筑面积达1.2万平方米，这无疑将增加项目的周期以及资金压力。
　　2、C地块内有315KVA变压器一座，供电范围为武汉科技大学，根据要求土地受让人应保证其原服务范围相应功能实现。这一定程度对C地块的规划布局有所制约。
　　3、地块对外交通可利用现有通道，但不能阻碍校园内道路通行。同时，规划要求C地块东侧连接建设二路有一条公共通道，土地受让人应就公共通道问题与周边单位达成协议。这将额外增加了项目的沟通和时间成本。
　　就市场情况来说，3326元/平方米的楼面地价在该区域内暂时显得略高，但相比仅有一个街坊之隔的、同一天成交的P(2007)027号的4971元/平方米和P(2007)028号的3854元/平方米的楼面地价而言，就显得不足为奇了，这也为项目建成后的销售拥有了更多的价格优势。同时，项目用地另一个最大的特色是位于武汉科技大学教工生活区内，居住环境及人文环境具有较大的吸引力，其市场前景不可小觑。根据挂牌文件要求，为维护校园安全和正常秩序，竞得人应优先向该校教职工出售住房。


                                                    

　　　　　　　　　　　　（本文图中的基础地形图版权归武汉市勘测设计研究院所有）