【摘要】容积率作为城市规划中的重要技术指标，它不仅是衡量地块开发强度的主要参数，也是决定土地价值的重要因素。本文从容积率的内涵展开，对容积率作用于土地价值的机理进行了分析，并总结出了若干经验。
　　关键词：容积率；土地价值；作用机理 

　　1.引言
　　近来，房价飞速上涨成为社会关注的热点问题，关于其飞涨的原因也是众说纷纭，有人将其归结于开发商的恶意炒作，有人认为是社会发展的真实体现。笔者认为，按照经济学中投入与产出之间相互关系的理论来看，成本上涨是价格提高的最主要原因。房地产项目的开发成本中，变化最大的就是土地成本，笔者将近年来武汉市居住类土地公开交
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
易的平均楼面地价（用地总价值与用地总建筑面积的比值）与住宅的平均销售价格进行罗列，运用统计软件SPSS中的cubic曲线进行拟合，发现其关联性极高。
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　表一 　　　　　　　　　                                                                        　单位：元/平方米 　

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　注：楼面地价由居住类地块进行折算。
　　由此看来，随着日后土地稀缺性的更加突出，房价上涨的趋势几乎不可逆转。其实，伴随着社会经济的发展，人民购买实力的增强，房价上涨是合理的，关键是看其上涨的幅度和节奏能否控制好，换而言之，就是要考虑如何在体现价值方面做文章，说到底，也就是土地的价值。那么，对土地价值有可调控的因素吗？答案是肯定的，它就是容积率。 

　　2.容积率的内涵
　　容积率（Floor Area Ratio），又称楼板面积率，建筑面积密度。其涵义是城市用地的地块上允许修建的总建筑面积与地块面积之比值。它作为一项典型的区划控制技术，首先于1957年的芝加哥提出和采用，后来于1961年也为纽约的区划条例采用，由于它以地块内建筑规模的控制代替了早期的单纯建筑高度和体量控制，为建筑设计提供了灵活性，并有可能创造出丰富的城市景观；同时，它又表现为无量纲的比值，清晰、简明，利于管理控制。这些优点使这一指标得到广泛的认同和采用。不仅如此，它还土地的环境有着密切的联系。
　　容积率也可以用地块上的建筑密度与地块上建筑的平均层数的乘积来表示。设建筑密度为D，建筑平均层数为N，则容积率的表达式可为：
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　FAR=D X N
　　这一表达式反映了容积率与建筑密度及建筑平均层数的正比关系。建筑密度及层数所反映的建筑体量是体现建筑环境优劣的重要指标。建筑密度体现了基地内决定日照、绿化等条件的室外空间的多少，建筑体量则反映了基地外部的审美需求，如历史特色，街道景观等。因此，可以说环境的要求限制了容积率的大小，容积率的大小反映了环境的质量。

　　3.容积率对地价的作用机制分析
　　3.1 简单情况下容积率与土地价值的关系
　　容积率的作用除了在用地的规划控制方面有良好的体现外，它还与用地的价值有着紧密的关系。我们还是先从容积率的表达式入手，根据其定义，容积率的表达式为：FAR=Sc/Sl
　　上式中，Sc为土块上的总建筑面积，Sl为地块面积。对上式进行一定的变化，设Pc为建筑总售价，Pc’为单位建筑面积售价，Pl为总综合地价，Pl’为单位地块面积综合地价，根据它们之间的关系，则有即Sc=Pc/ Pc’，Sl =Pl / Pl’，因此上式也可就转化为：
　　由于地块综合地价是开发的投入，建筑售价是开发的产出，在完全市场竞争环境中，对于某一项目的开发而言，K为一定值。因此由上式可以看出，开发得益率的高低容积率的大小成正比上，即容积率的大小决定了土地开发得益率的高低，两者之间呈正比关系。
　　3.2 复杂情况下容积率与土地价值的关系
　　按照上节中关于容积率与土地价值关系的分析，容积率越高，土地的价值越大，那么在用地开发遇到经济收益方面的问题时，简单地通过提高容积率就能解决问题吗？其实不然。
　　在实际情况中，由于城市规划、土地供求状况、基础设施水平，建筑成本等多种因素的作用，使容积率与地价之间形成复杂的变化规律。这里，我们仅以这些因素中在最具有经济性代表的“成本”作为考虑的对象，研究两者的变化方式。为能更清晰的分析其中的影响机制，我们首先引入西方经济学的经济要素组合理论中比较重要的两个原理，边际收益递减规律和边际成本递增原理。
　　所谓边际收益(Marginal Revenue Product)是指每多增加一个单位投入所带来的收益值。边际成本(Marginal Cost)是指每多增加一个单位投入品所增加的成本。边际收益递减原理所要说明的是:当其他投入量一定时，连续地增加某种投入量，会使总产量的增量呈递减的趋势。同理，边际成本递增是说明产量达到一定时，再增加产出的话会使成本呈现递增的趋势。
　　根据这两项重要原理，我们来分析土地的价值情况。如下图所示，MP、MC曲线分别代表地块的边际收益、边际成本。MP开始呈上升趋势，到一定容积率(如果是土地面积和建筑密度都确定的房屋建筑，则是某一层数)就下降；MC恰好相反。很显然，只有当MP=MC时，即边际收益曲线与边际成本曲线交于Y点，地块能够产生最大的利润，房地产商们也愿意支付最多数量的地价。
　　图中，OX从经济收益角度看是最佳容积率，PQY所构成的阴影面积即房地产商所愿意支付的最大份额地价；超过X点，边际成本大于边际收益，入不敷出，房地产商只有降低地价支付数额才可能开发。 
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　地块边际投入、产出模式图
　　
　　由此可以看出，单一的高容积率并不能促使地价上涨，相反的，当达到某一临界点后，容积率的上升反而使土地的价值下降。 
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
　　3.3地块价值的“门槛”现象
　　上节分析中，地块边际投入、产出模式图所反映的是一种理论上的趋势。而在实际操作中，它不可能是一条光滑曲线。这里，我们再引入一个概念——“门槛”效应。
　　“门槛”是指事物发展过程中的一个界限、一个限度或一个临界值，“门槛”效应也就是指事物在其中的界限上发生的变化或改变的情况。地块的价值最终是由其开发出来的房地产项目来实现，而正是在房地产开发中，成本的“门槛”效应更为突出。
在我国，房屋建筑按照一定的层数分类:4层以下为低层，4至6层为多层，7至9层为小高层，10层以上为高层，此外还有超高层。不同类型的建筑，其结构、配套设施以及建设周期不大一样，但同类型(按层数分类)的建筑成本影响因素却比较接近，建设的单位成本大体相同。譬如，一、二层和三、四层建筑的地基处理花费相当，从平均成本来看，后者可能低于前者；多层建筑不需要配置电梯设备，地基处理也比较简单，但水、电、消防等投资却高于低层建筑；一旦考虑建造小高层、高层乃至超高层建筑，工程勘察、规划设计、基础处理和内外部设施的投入将逐类增加，尤其是建设周期的相应延长，投资利息的增多，使整个项目风险大大增强。所以，如下图所示，不同层数的建筑成本好象一道道门槛，呈阶梯式上升。
　　因此，在理论上，楼面地价存在最大值，而容积率的提高，可能使单位面积的地价起伏跌宕，变化复杂。 
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　

　　4.相关启示
　　4.1用地价经济杠杆去解决规划中的矛盾。
　　地价评估方法林林总总，规划师最需要熟悉的乃是与规划工作联系紧密的方法及成果。上文分析的“门槛”就提供了一个简明地了解地价的新思路:从地价、房价以及容积率的关系入手，推测地价水平。具体步骤可以首先，收集同一房地产供需圈内不同容积率(或不同楼层数)的房地产开发成本，明确容积率“门槛”分段(即在什么范围的容积率水平下，建设成本和地价占房价的比例大体一致)；其次，研究不同容积率“门槛”分段的地价和房价的比例关系；最后，根据预测的房地产价格与这一比例相乘，推算出地价。
　　4.2多重手段并举来加强规划控制
　　在当前房地产市场热火朝天的大好形式下，追逐高容积率指标是开发商的首要任务，虽然本文中简要的阐述了容积率与地价之间的关系，但对开发商而言，利益的最大化是他们的终极目标。因此，代表公众利益的规划部门如何控制或引导开发企业来实现经济收益和社会效益双赢的局面就成为一道重要且困难的课题。目前，双方博弈的对象过多的集中在容积率上，这未免显得有点单一和粗浅。在城市规划领域，还有其它许多要素可以被规划师们运用和操作，在这里，笔者认可以将多重手段并举，使其相互制衡，削弱容积率的单独影响，来达到实现规划控制的目的，同时，笔者认为，这也是体现规划师的智慧之所在。
　　4.3 建立容积率指标体系
　　容积率影响因素的多样性复杂性以及影响作用的层次性多方位性，因此应对容积率的控制应分层次，成体系，这样才能更好处理各种因素的关系和作用，使指标易于制定，科学合理；另一方面，由于规划编制工作的程序性以及规划与管理的实际差别性，也要求在容积率的制定和控制过程中，区分层次，各有侧重，针对性强，以实现各阶段指标制定的有序指导和规划目标在管理中的最大实现。 

　　参考文献：
　　（1）林 坚, 地价 容积率 城市规划, 北京规划建设,1994.4
　　（2）何强为，容积率的内涵及其指标体系，城市规划，1996.1
　　（3） 陈卫兵 朱红梅 谭艺平，容积率对商品房价格的影响，湖南农业大学学报(社会科学版)，2000.1
　　（4）章波 苏东升 黄贤金，容积率影响城市地价的作用机理及实证分析——以江苏省南京市为例，洛阳师范学院院报，2004.6
　　（5）王克忠，房地产经济学教程，复旦大学出版社，2000.4
　　[作者简介]
　　徐 剑，武汉市城市规划咨询服务中心 助理工程师 027-82835803