【摘要】高层建筑布局规划是在经济高速发展、城市不断扩张与更新背景下的必然趋势，引导高层建筑合理布局、有序发展对提高城市土地利用效率、改善并塑造城市景观具有重要的作用。为顺应市场需求与政府精细化管理的需要，武汉市也开展了高层建筑布局的规划研究。规划总结和借鉴了相关城市的研究与实践，分析了高层建筑的正、负面特性，全面梳理了影响高层建筑分布的诸多因素，在定性的政策解读和定量的趋势预测基础上，提出了武汉市高层建筑分布的形态结构，为规划设计和规划决策提供一个较为完整的认识架构；在此基础上，提出明确的高度管制分区，并针对性地提出规划管理策略以顺应规划的刚性和弹性，为提高规划决策的科学性和全面性服务。
【Abstract】In the context of urban renewal and the continuous expansion of the cities in today’s China, High-rise building layout planning is the best way to guide the rational distribution of high-rise building and orderly development. It plays an important role to enhance the efficiency of urban land use and improve to formulate a good city landscape. To meet the needs of market and demand of the precise management, the city of Wuhan launched planning study of the high-rise building layout. By summing up and learning from the relevant researches and practices of the other cities, the study analyze the positive and negative characteristics of the high-rise buildings, and discuss the comprehensive influenced factors and suggest the Morphology structure for the distribution of high-rise buildings, to provide a more comprehensive understanding of urban design and decision-making. Based on these, the paper also propose to definite clear height controlling zonings and suggest to improve planning and decision-making more scientific and comprehensive to conform to the rigidness and flexibility of planning.
【关键词】高层建筑；规划布局；城市设计；规划管理；武汉
【Kwywords】high-rise buildings; layout and planning; urban design; planning management; Wuhan
高层建筑是在经济高速发展、城市不断扩张与更新背景下的必然趋势，它在现阶段的城市建设中有如“双刃剑”，一方面象征着“城市现代化”建设的成就，另一方面对城市空间形态和环境特征造成的不利影响也反映出城市建设的种种矛盾和危机。因此，高层建筑布局规划作为引导高层建筑合理布局、有序发展的重要手段对提高城市土地利用效率、改善并塑造城市景观具有重要的作用。
1. 国内外相关规划及控制方法评述
针对高层建筑在城市发展过程中的积极与消极影响，国内外各个城市都进行了深入的研究与实践，主要可以归纳为两种控制思路和控制方法，一种是以美国城市为代表的基于城市中土地利用的合理性，并根据土地使用功能来研究城市建设控制手段，高度控制因此作为城市日照要求与功能要求的控制要素；另一种以欧洲城市为代表，出于历史保护目的以及城市景观构成目的所提出的高度控制规划，这种控制方法成为控制指导城市净空使用的重要依据。这两种控制方法都存在片面强调某些影响因素的弊端，且针对城市局部地段和微观地块的控制对象也使其在城市整体形态塑造方面明显不足。与欧美发达国家的建筑高度控制研究相比，我国各城市对于高层建筑分布的控制起步较晚，但在学习和借鉴其他国家实践经验的基础上，借助于现代统计手段及计算机技术的发展，研究范围、研究视角、研究方法多有拓展。北京、成都、南京、温州、宁波、上海、哈尔滨、烟台、长沙相继进行了高度控制或高层建筑布局研究。然而研究手段上的拓展并未必然带来规划管理的切实有效，先进的技术平台、庞大的数据库在转化为管理语言时存在困难，研究成果在规划体系中的地位不明使其作为规划管理的依据不足。
2. 武汉市高层建筑布局的研究思路及内容
2.1 研究思路
从国内外城市对高层建筑布局的多种方法及实践来看，基于技术控制层面的建筑高度控制由于忽视城市景观构建备受责难，而基于景观建构的高层布局却因忽视经济社会因素而缺乏自我实现的机制，再加上研究结果与规划管理手段的脱节更使其流于空谈。基于此，在研究方法的选择上，我们认识到要面对城市整体和分区层面对空间美学和经济技术两方面的需求进行取舍和平衡。即通过对武汉市高层建筑的现状分布情况的调研分析，总结武汉市高层建筑的分布特点并分析促成其形成的影响因素及和主要问题。通过定性研究、定量研究以及定性研究与定量研究成果的相互校核来保证研
究成果的科学性、系统性。在此基础上深入讨论高层建筑布局规划的地位及其与相关规划的衔接关系，探讨成果形式，提出既有弹性又有可操作性的规划控制策略，为下一阶段规划管理提供技术支持。
2.2 现状评述
2.2.1现状分布特征及主要问题
截至2006年底，武汉市中环线以内10层以上高层建筑达到了3664栋，根据GIS生成的现状高层建筑分布图以及实地调研分析，高层建筑普遍趋向于可达性好、级差地租高的区位，存在以下主要特征：（1）中心城区的密集度高，近70%高层建筑位于城市二环线以内；（2）沿主干道两侧布局带状分布特征显著；（3）在城市广场和重要交通节点周围聚集程度较高，呈现墨渍状扩散特征；（4）见缝插针式布局居多，整体空间形态上呈分散态势。
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道路名称
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栋数
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分布密度
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中南路
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58
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67.5
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解放大道（硚口路—黄浦大街）
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182
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41.2
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建设大道（青年路—黄浦大街）
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231
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45.7
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武珞路（首义广场—卓刀泉）
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157
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37.8
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内环线以内
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512
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16.5
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表1 主要干道沿线街坊高层建筑分布密度表
| 节点名称 |
数量（栋） |
分布密度（栋/平方公里） |
| 洪山广场 |
64 |
86.6 |
| 西北湖广场 |
78 |
95.5 |
| 中南路与武珞路节点 |
34 |
46 |
| 武胜路与解放大道节点 |
53 |
40.2 |
| 珞狮路与雄楚大道节点 |
52 |
78.6 |
| 二环线以内 |
4063 |
22.5 |
表2 主要广场和交通节点高层建筑分布密度表
分布特征所反映出的主要问题是：
（1）市场力主导性强，中心城区开发压力过大；（2）抢占城市优越自然山水区域，遮挡城市自然景观资源；（3）旧区开发形式单一，经济利益占主导，高层建筑对传统建筑风貌形成冲击；（4）各自为政现象严重，忽视区域内道路容量及相关配套设施容量，造成交通拥堵、停车困难等问题；（5）对城市形态特色塑造的作用未能充分显现。
2.2.2管理现状及主要问题
在现阶段，对高层建筑分布和建筑高度的控制主要是在规划条例中对建筑容积率和退红线距离等强度指标的应用，一方面，这些控制指标本身是从地块与相邻地块相互影响关系角度来指定，侧重于地块功能及经济性的控制，对较大区域的考虑不足。当缺乏有效参照时，指标的确定缺乏有力的论证依据，主要依靠规划管理人员的经验判断，在一定程度上造成了高层建筑审批的盲目性；另一方面，指标确定的随意性客观上为指标的更改带来了便利，以塑造城市景观为由，高层建筑分布随意性强，各地块在争取尽可能高的开发强度的同时，均期望通过增加建筑高度控来凸显自身形象，高度控制的人为性更导致了城市建设的局部失控。
2.3 定性分析
从现状评述可以看出，无论是分布特征上的无序还是管理上的混乱，都是由于过分依赖市场力的调节，而缺乏规划在宏观层面的结构引导和形态把握。因此，定性分析的重点在于从整个城市的历史格局、生态资源、文化景观特色等角度进行系统的梳理，提出在相对完整区域的结构性、策略性
的引导建议。 主要研究内容包括以下几个方面：
（1） 深入调查武汉城市格局、历史文化和空间形态，从人的视觉感知层面总结武汉城市空间形态方面存在的问题，同时发掘出武汉城市特色和可被利用的发展潜力，为进一步寻求城市空间优化调整的对策提供现实依据（图2 武汉市高层建筑整体结构图本）。
（2） 研究上层次规划要求，根据《武汉市城市总体规划（2006－2020）》及武汉市城市总体城市形态研究成果、《黄鹤楼视线控制要求》、《武汉市山水园林规划》）的规划要求，对武汉市高层建筑分布形态进行预见和展望，提出总体竖向城市形态和空间的保护、发展的原则，提出武汉市竖向城市形态的整体空间结构构想（图3 三镇高层建筑特色形态）。
（3） 结合现行的城市总体景观控制要求，在城市空间特色规划的基础上提出城市重要的景观点、景观带和景观面，确定城市景观视廊、视域等视线组织和眺望系统，规定设计原则和控制要求并对前面确定的高层建筑分布结构进行修正。
2.4 定量分析
定性分析的结果反映出宏观层面上规划控制的意图，具有较强的政策性和主观性。这种规划控制意图能够在多大程度上得以实现既取决于规划管理的力度和技术手段，也受到现有社会经济背景下市场力的推动。因此，我们以地理信息系统（GIS）为主要技术平台，通过数据的空间定位、录入整理、新属性获取以及数据的分析计算、结果的进行定量分析，以预测高层建筑分布的趋势，为规划管理的提供依据。主要的分析方法为：
将武汉市中环线以内区域按照规划路网划分为若干地块，对武汉市主城区的高层建筑进行三维空间的数字建模，获得基于三维空间关系的电子模型，在此基础上提炼出高层建筑现状分布的影响因子。
高层建设可能性涉及到很多因素，从高层建筑分别现状提炼出的影响因子代表的是由市场力主导作用下高层建筑的自发分别特征及发展趋势，虽然不可否认存在规划控制的引导，但在缺乏整体和系统认识的情况下，这种规划引导的作用还是相对有限的。因此，我们结合国内外相关研究确定的规划控制因子对现状分析中提出的影响因子进行修正，本着可操作性原则从中选择土地价格、交通可达性、用地功能等因子作为评价因子。
采用层次分析法对相关因子进行等级打分得出研究地块在单项评价因子中的分值，各等级中，以对高层建筑建设正面促进影响力最大的等级分值
为１，其它等级分值根据各自影响力大小减少，得出研究地块在单项评价因子中的分值（0-1之间）。进而对各评价因子进行分析和制作专题图，得出每个地块的每项因子指标分值（图4—图6）。
在ＧＩＳ数据库中应用多因子综合评价的方法求出每个地块的综合评价值，并依据该值的大小进行等级划分（0-1之间）。取现状高层建筑的前5%为最高建筑，对应分值1.0。求得其平均高度为33层，高度约100米，按比例折算知25米对应为0.25，50米对应为0.5。可求出每个地块对应的高度值。以之作为高层建设的可行性依据研究框架（图7）。
2.5 综合分析
定量分析的出发点是高层建筑本身对城市外部经济、社会、制度环境的趋向程度，可以理解为自下而上的自我发展规律；同时，定量分析的结果是在过去及当前经济、社会、制度条件下对未来的趋势预测，对未来的适应性受市场波动和新政策引导的影响较大。定性能性为出发点，可以理解为自上而下的引导，政府意图起到主导作用，然而这种引导的力度和有效程度一方面受到市场规律的制约，与规划管理的力度互为 制衡关系；另一方面，这种对长期发展趋势的控制的有效程度也与其面对近期压力时所能够表现出的弹性和应变能力有关。因此，定性分析与定量分析的结果有必要进行互相校核，即以定量的结果把握市场发展趋势，由定性的分析从规划和发展的角度进行一定的修正和引导。（图8 定性定量分析总体思路）
在此阶段，我们选择了在总体结构控制中相对客观但尤为重要的生态影响因素、历史文化因素、以及城市发展结构性引导因素对定量分析结果进行修正，在定量分析的预测结果上划定出超高层建筑集中发展区、城市开敞空间区以及城市风貌特色区。(图9 规划建筑高度调整示意图)通过将定性分析
中需要控制的重点区域的高度在定量分析的基础上进行叠加和整合，得到武汉市高层建筑高度分区，将武汉市中环以内区域按高度划分为六个级别，得到最终的武汉市高层建筑的建筑高度分区图(图10－图11）：
级别一，高度控制在20米以下，面积约52.6平方公里。
级别二，高度控制在20-40米之间，面积约93.4平方公里。
级别三，高度控制在40-60米之间，面积约92.4平方公里。
级别四，高度控制在60-80米之间，面积约65.1平方公里。
级别五，高度控制在80-100米之间，面积约11平方公里。
级别六，高度控制在100米以上，面积约4.5平方公里。
3. 武汉市高层建筑管理控制措施建议
3.1 与相关城市规划与设计成果的衔接
建筑高度既是土地利用强度的控制指标也是城市设计中的重要控制要素，因此，高层建筑布局规划应属于城市空间形体规划中的一个专项规划，一方面通过对城市总体规划土地利用性质及强度的解读完善其对城市三维立体空间的控制，另一方面在总体城市设计层面对立体空间构筑提出引导。高层建筑布局规划与武汉市目前计划编制的“武汉市城市特色研究”、“读懂武汉”、“武汉市城市立体空间形态研究”、“滨江滨湖临山体区域控制研究”、“两江四岸城市设计”、“城市重点地段编制办法研究”等规划及规范性文件有着紧密的联系，共同构成了武汉市从宏观到微观的相对完整与系统的城市设计体系。同时，高层建筑布局规划与“武汉市主城区用地建设强度研究”相互配合，引导主城区内土地利用的合理性与规范性，提升土地利用效率。
3.2 规划成果在规划管理中的应用
建筑高度控制并不是一个新的概念，作为土地建设强度的重要影响指标，它早已成为各层次规划研究的核心内容，并作为规定性指标来规范城市建设行为。但研究深度的制约使它在土地利用经济性的冲击下难以立足；而对三维空间考虑的有限性以及系统性研究的缺乏等等也使它在城市空间景观塑造上得难以被遵循；两种研究视角在指标结论上的差异甚至成为指标变更的借口，在某种程度上纵容了城市规划的投机行为，影响了城市规划的严肃性。
本次研究成果是对两种研究视角的结合，系统的研究层次以及定性定量相结合的研究方法使研究成果的科学性有所加强。其中从高层建筑分布角度对武汉市总体规划的解读，可作为对现有城市空间结构理解和认识的补充；研究建立的城市三维立体模型初步勾勒出了高层建筑分布趋势，在与定性分析即对上层次规划的解读结果进行校核的基础上，不但显现出日后高层建筑分布控制的重点区域，也为规划管理中高层建筑的定点、体量、尺度和空间影响的科学判断提供有效的技术支持，一定程度上，可以有助于改善过去主要依靠领导和专家的经验来判断决策的情况。规划中确定的高层建筑管控区即需要重点研究控制的区域虽然难以在此层面提出准确的数据结论，但为今后相关的规划编制和建设定点提供了参考。
作为单独编制的高层建筑布局规划，其规划编制不属于法定规划，编制成果也不具有法律效力，同时，规划成果的单独使用会因增加管理成本而削弱规划控制效果。因此，应将规划研究成果纳入我国当前的规划编制及管理体系中，以取代或修正原有各层面的建筑高度指标控制。需要进一步说明的是，本次规划成果对于高层建筑高度的分布与控制虽然是以地块为单位进行预测的，但研究深度是基于总体规划与分区规划作出的，因此可以作为总体规划与分区规划层面的高层建筑分布与高度控制的依据，高度控制指标范围可以依据高度分区规划的结论。同时，受研究深度的限制，城市敏感地段的高度控制指标受景观、经济、生态、历史文化等多种因素影响，其控制方式也因不同的思路和手段而有多种可能，因此难以在总体规划与分区规划层面落实，需要进行更为详尽与综合的研究才能确定。
3.3 高层建筑布局的管理建议
高层建筑布局规划编制的目的是为管理提供依据，高层建筑空间分布结构、高层建筑高度分区以及空间景观特色解读为规划管理提供了有力的技术支撑，在互校的基础上综合定性分析与定量分析的结果，从规划管理的角度提出高层建筑高度管控图则，划定武汉高层建筑禁建区、高层建筑严格控制区、高层建筑一般控制区和高层建筑适度发展区的范围(图12 高层建筑分区管控图)。
在此基础上，有必要对高层建筑管控区做进一步的说明，高层建筑管控区是指由于受到区位、自然条件、景观要求等的限制而必须慎重对待、重点研究的区域，它并非禁止或限制高层建筑的建设，而是需要对其分布的方式及高度进行进一步的分类，提出相应的控制目标和原则，通过指导下阶段城市设计专题研究或单独编制的城市设计进行高层建筑的管理与控制。
在高层建筑管控区我们进一步划分了三种类型针对性的提出控制策略：
（1） 与自然景观临近区域，即滨山滨湖区域的高层建筑控制。
（2） 历史文化地区，包括历史风貌协调区与旧城风貌区的高层建筑控制。
（3） 景观通廊和视线通廊的影响区域。这里的景观通廊和视线通廊是在指总体及分区规划层面确定的，对城市整体景观影响重大的通视廊影响区域，局部地区的视线走廊和通廊在该区域的城市设计或控制性详细规划中确定。
4. 结语
在城市化进程不断加快的社会背景下，我们必须正视现代城市发展中紧凑性和一定密度存在的客观性，高层建筑的产生和发展在许多城市和地区都是不可避免的，关键是我们要以一种积极的态度去探索它与城市环境共生的合理途径。武汉市高层建筑布局规划及规划管理策略正是在现实背景下所做的积极尝试，希望能对我国城市建设与发展控制有所贡献。
武汉市高层建筑布局研究组成员包括：张剑龙、涂剑、赵杨.
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作者简介：
彭阳（1980－）：女，硕士，武汉市城市规划咨询服务中心。
陈伟（1973－）：女，硕士，高级规划师，武汉市城市规划咨询服务中心。 |