[摘 要] 旧城改造是关系城市经济和社会发展的全局性问题，应制定与城市发展相适应的时序规划，将空间规划与政府管理决策的计划进行有效结合。本文尝试应用层次分析法，从改造地段及其与周边地区的城市格局、历史文脉特征等方面整体出发，基于武汉市各行政区旧城改造初步意向，以全市统筹兼顾、区域平衡的宏观角度，制定科学合理的旧城改造建设时序。
[关键词] 武汉 旧城改造 建设时序 层次分析法 评价
Comprehensive appraisal on urban renewal development order：evidence from Wuhan
[Abstract] Urban renewal is an overall issue concerning economic and social development. Planning on development order that should be made to keep pace with urban development, and we should integrate the spatial planning with administrative decision effectively. This paper, using AHP, based on the primary development intensions of the seven district in Wuhan, attempts to start from old areas, surrounding urban pattern, historical characteristics, and other aspects, and lay a scientific and rational plan of urban renewal development order in a macro light of comprehensive arrangement for the whole city and regional balance.
[Key Words] Wuhan，Urban Renewal; Development Order, Analytic Hierarchy Process, Appraisal
1 引言
旧城改造涉及城市定位、经济发展、资源配置、环境生态、历史风貌保护、拆迁安置、资金筹措、房地产开发、配套政策等一系列问题，既是关系城市经济和社会发展的全局性问题，又是一项庞大的系统工程，需要人力、财力、物力和政策层面的巨大支持。为保证旧城改造工作能够持续有序的开展，实现社会效益、经济效益、环境效益三者的有效融合，旧城改造应制定与城市发展相动态呼应的时序规划，将空间规划与政府管理决策的计划进行有效结合，将目标蓝图转化为可逐步实施的操作指南和行动方案。本文尝试应用层次分析法，从改造地段及其与周边地区的城市格局、文脉特征等方面整体出发，基于武汉市各行政区旧城改造初步意向，以全市统筹兼顾、区域平衡的宏观角度，制定科学合理的旧城改造建设时序。
2 旧城改造建设时序评价体系研究思路
通过对旧城的特征以及可能影响旧城改造实施的因子进行分析，识别出最普遍、最能影响旧城改造建设时序且易于量化的因子，根据各评价因子影响旧城改造实施的相对重要程度两两比较构造判断矩阵求得评价因子权重。然后对各因子进行量化后根据特定的规则赋分，将各项因子所得分值乘以相应的权重后累加得出待改项目的最终分值，通过最终分值从高到低的排序得出旧城改造的建设时序。研究过程详见图1。
3 旧城改造建设时序评价指标体系的构建
旧城建设时序评价指标的确定应遵循区分性、普遍性、可操作性以及独立性的原则。该指标体系最高级别的目标函数是旧城改造实施（A），综合社会政治、经济、文化等多种角度综合评判确定其下层评价指标包含规划发展目标、旧城现状、政府决策、认知度以及其它五类。
1、规划建设发展目标（B1）
城市规划管理层面上，城市规划扮演了相当重要角色，旧城改造与政府对近期城市建设的发展目标联系密切。城市建设发展目标是促进旧城改造的积极因子，可用城市总体规划（C1）、相关规划（包括专项规划、重点地段规划等）（C2）、“十一五”规划（C3）等三项子因子予以描述和细化。
2、旧城现状（B2）
改造区域现状是决定旧城改造最为本质的要素，主要用区位状况（C4）、所在区域地价级别（C5）、改造区建筑量大小（C6）、动迁居民户数（C7）、改造区用地规模（C8）、配套设施现状（C9）等六项子因子予以描述和细化。其中，区位状况、所在区域地价级别是促进旧城改造实施的积极因子，其余为消极因子。
3、政府决策（B3）
当前我国旧城改造工作的推进主要采取“政府主导、政策推动”的模式，因此政府在旧城改造运作中扮演相当重要的角色。政府决策是促进旧城改造实施的积极因子，以区政府旧改计划（C10）进行描述。
4、认知度（B4）
旧城特别是拥有显著历史建筑特色及城市机理的旧城，往往承载了悠久的人文风貌，积淀了厚重的历史印记，展现了城市沧桑巨变的时代年轮，从某种程度上说是城市的象征。如因历史事件等原因引起社会广泛认知与关注，无疑将促进其改造实施。认知度是促成旧城改造实施的积极因子，以知名度（C11）进行描述。
5、其它（B5）
其它因素相对前述四项因素来说是一项补充因子，主要用于对评价结果的补充和修正，主要以所在区域经济实力（C12）、区域内商品房价格（C13）及二手房价格（C14）进行描述，其前者为积极因子，后两者为消极因子。
该指标评价体系层次图详见图2。
4 旧城改造建设时序评价方法
4.1构造判断矩阵
以第一层评价指标为例，采用美国匹兹堡大学教授A．L．Saaty提出的1～9标度，通过指标两两相比构造判断矩阵如下：
4.2 确定一层评价指标权重及一致性检验
采用方根法求出该判断矩阵的特征向量，并对求得的特征向量进行归一化处理，得到第一层次5项要素各自的权重系数，如表2所示。
对以上权重系数进行一致性检验，CR＝（λmax－n）/（n－1）＝0.0262<0.1，通过了一致性检验。这表明在对旧城改造迫切程度的评价中，其影响要素的重要性排序为：旧城现状（B2）>规划建设发展目标（B1）>政府决策（B3） 认知度（B4）>其它（B5）。
4.3 确定二层评价指标权重及层次总排序
采用与一层评价指标相同的权重确定方法，分别求得规划建设发展目标（B1）、旧 城 现 状（B2）、其它（B5）三项指标下的二层指标权重，并对二层指标进行层次总排序及一致性检验，得出二层指标相对于最高目标层的最终权重值详见表3。
5 评价指标量化
在详细收集数据及相关规划资料的基础上，遵循思路清晰、简便易行的原则，对各评价指标采取以下量化及赋分规则：
城市总体规划（C1）：依据城市总体规划对待改旧城所在区域是否明确提出规划定位、功能布局等规划要求，酌情赋予100～0之间的分值。
相关规划（C2）：依据待改区片所在区域是否审批通过专项规划或重点地段规划，如绿地系统规划、滨水地区规划、首义文化园规划、京汉大道文化街规划等，酌情赋予100～0之间的分值。
“十一五”规划（C3）：依据待改区片所在区域在 “十一五”规划中是否明确提出规划定位、功能布局、发展方向等发展目标，酌情赋予100～0之间的分值。
区位状况（C4）：依据待改区片所处区位，如城市重点景观建设区、滨水地区、重要干道一线等，酌情赋予100～0之间的分值。
地价级别（C5）：按照武汉市基准地价标准，对位于地价一级至地价八级范围内的待改区片分别赋分为100、85、70、55、40、25、10、0。
建筑量大小（C6）：即指拆迁建筑面积，由待改区片拆迁建筑面积（单位为万平方米）经标准化处理后得出，该项指标越高相应分值越低。具体方法如下：设所有待改项目中拆迁建筑面积的最大值为Dmax，最小值为Dmin，待改项目Pi的拆迁建筑面积为Di，则该项评价因子的分值Ei按照如下公式计算：
由此公式可得，拆迁建筑面积最大的待改项目分值为0，拆迁建筑面积最小的待改项目分值为100。
动迁居民户数（C7）：该因子分值参照“建筑量大小（C6）”赋分规则，由待改区内户数经标准化处理后得出，户数极大值的待改项目赋分0，极小值赋分100。
用地规模（C8）：即指拆迁用地面积，同样参照“建筑量大小（C6）”赋分。
配套设施现状（C9）：该因子用于评定待改区片内配套设施的完备程度，采用人均配套设施用地面积指标表示。从待改区片边界向外建立距离为1公里的缓冲区（Buffer），量算出缓冲内配套设施的用地面积，以 3.4人/户的标准估算出拆迁人口，再求得待改区片内人均配套设施用地面积（平方米/人）。将人均配套设施用地面积进行标准化处理，参照“建筑量大小（C6）”赋分。
区政府旧改计划（C10）：对区政府初步定于2006、2007、2008、2009、2010年启动的待改项目分别赋分100、75、50。25、0。
知名度（C11）：根据待改区片的媒体报道率（如见报率）、网站点击率、搜索引擎（如Baidu）所能搜索出的相关条目等综合评判，然后赋予0～100之间的分值。
所在区经济实力（C12）：将武汉市七大行政区2005年GDP（万元）数值标准化处理后给各区赋分，各待改区片依其所在行政区得分。
所在区域商品房价格（C13）：参照“区经济实力（C16）”赋分方法，对武汉市按汉口中心区、武昌中心区、汉阳中心区、关山、青山、二七及后湖、南湖、古田等八大板块进行划分，并对各板块今年1月至9月的商品房成交均价平均值作标准化处理后赋分。
所在区二手房价格（C14）：同上对武汉市七大行政区今年1月至9月的二手房成交均价平均值作标准化处理后赋分。
以上各项指标在量化赋分后，将分值与其权重相乘后累加求得各待改区片的最终分值，从高到底进行排序，位居前列的项目即为应先行启动的旧改项目，后列的即为各项条件暂不成熟，可稍后启动的旧改项目。
6 结语
层次分析法作为一种多准则决策分析方法，具有思路清晰、方法简便、适用面广、系统性强等特点，特别适宜解决难以完全用定量方法进行分析的决策问题。由于评价过程简单易行，具备一定的综合分析能力和数学分析基础知识就能操作，因而层次分析法在我国社会经济各个领域内得到了广泛应用，特别是在工程技术领域，如土地适宜性评价、环境评估、投资风险评估、物流决策、规划方案评价等方面。本文尝试将层次分析法应用与旧城改造建设时序评价，利用其定性分析与定量分析的有效融合，基于专家评判的定性分析把握了旧城改造建设时序评价的宏观方向，确保了评价体系的全面与合理；通过矩阵计算确定权重的定量分析则发扬了数学分析的科学与严谨，从而使建设时序评价结果最大限度的克服了主观随意性，结论可靠性较高。根据本文提出的研究思路，在城市建设项目运作方面，层次分析法还可用于研究确定旧城改造启动区，从而时建设时序评价结果更加细化，具备更强的可操作性。
笔者认为本文提出的旧城改造评价指标评价体系适用于老城区内具有显著城市肌理的旧城，甚或有的旧城区片和城市发展历史密切相关。不同的旧城因其历史演变及地域特色往往有其自身特点，对于所有旧城采用同样的评价指标体系显然是不合适的。例如，对位于规划确定的历史风貌保护区或历史街区中的旧城，其中若干具有重要历史、文化或美学价值、的优秀历史建筑，或能体现民风、民俗特色的传统里巷及建筑需要永久性保护，其改造时序评价时，可更加强调认知度（知名度）指标对改造时序的影响。而对于随着城市发展因缺乏约束而产生、建筑无特色且破损严重的旧城，可不考虑认知度（知名度）对改造时序带来的影响。因此，笔者认为应根据旧城自身特征，综合评判选择最具代表性和操作性的评价指标，并科学确定权重，“量身定做”一套适宜的评价指标体系，才是一种点面兼顾、科学合理的评价方法。
参考文献
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